用途地域と建ぺい率・容積率によって建物の制限がある？緩和される条件や注意点を徹底解説！

「建物を建てるときには制限がかかるの？」
「建ぺい率や容積率ってなに？」
家づくりを検討している方の中には、このように考えている方もいるのではないでしょうか。

そこで、この記事では用途地域と建ぺい率・容積率について紹介しています。

これから家づくりをする人にとって有益な情報を記載していますので、最後までご覧ください。

用途地域と建ぺい率・容積率とは？

まず、用途地域と建ぺい率・容積率それぞれについて解説します。

用途地域とは

用途地域とは、地域の用途の混在を防ぐために都市計画法で定められている地域地区のことです。

用途地域によって建てられる建物に制限がかかるため、家づくりをする前に必ずチェックしておきましょう。

具体的に、用途地域には以下の13種類があります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
田園住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

たとえば住居系の地域であればアパートやマンション、戸建てなどの住宅は建築できますが、商業施設や工場などは住居系の地域では建築ができません。

建物の種類以外にも、用途地域によって建ぺい率や容積率、建物の高さの制限などが異なります。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。

用途地域によって上限が定められており、同じ広さの土地でも建てられる建物の大きさが異なります。

たとえば、建ぺい率が50%の場合は100m²の敷地であれば50m²が建築面積の上限となり、土地の半分にしか家を建てられないということになります。

建ぺい率が設定されているのは住環境への配慮や防火対策が理由です。

火災時に隣の家へ火が移ったりすることを防ぎ、ある程度敷地にゆとりを持って家づくりができるように建築基準法で建ぺい率が設定されています。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を指します。

延床面積とは建物の各階の床面積の合計値のことです。

たとえば、容積率が200%の場合は100m²の敷地で3階建てを建てたいときには、1階と2階と3階の床面積の合計を200m²にする必要があります。

建ぺい率が敷地に対する平面的な広さの上限を設けているのに対し、容積率は敷地に対して立体的な広さの上限を設けていると言えるでしょう。

条件次第では建ぺい率と容積率の上限は緩和される

建ぺい率と容積率が用途地域によって上限を設けられていることを紹介しましたが、条件次第では上限が緩和されることがあります。

建ぺい率と容積率それぞれの緩和条件を紹介します。

建ぺい率が緩和される条件

建ぺい率が緩和される条件は以下の通りです。

準防火地域および防火地域内で耐火建築物か準耐火建築物を建築する場合に＋10%
角地の場合に＋10%

どちらも満たす場合には用途地域によって設けられている上限から＋20%まで緩和されます。

容積率が緩和される条件

容積率が緩和される条件は以下の通りです。

地下室の面積
ビルトイン駐車場の面積
ロフトなどの高さが1.4m以下のスペースの面積

建ぺい率のように「＋〇%」のような緩和ではありませんが、上記のような条件に当てはまる場合には、面積の緩和が受けられます。

ただし、地下室を設ける際には工事費用がかかり、工事期間が長くなる要因にもなるため注意が必要です。

建ぺい率と容積率に関する3つの注意点

建ぺい率と容積率に関する3つの注意点は以下の通りです。

建ぺい率と容積率をオーバーすると不適格物件になる
用途地域をまたがる場合は按分される
前面道路の幅員

順番に紹介します。

建ぺい率と容積率をオーバーすると不適格物件になる

設けられている建ぺい率や容積率をオーバーすると、不適格物件となり住宅ローンが組めない可能性があります。

建築基準法に反した物件は、担保価値がないと判断され、金融機関の審査に通過できなくなります。

不適格物件は売却をする際に不動産価値が下がる要因にもなるため、建築基準法を満たした家づくりをしましょう。

また、用途地域は都市計画法にもとづいておおよそ5年に一度見直しがされます。

建物を建てたときに建築基準法を満たしていても、見直しがされたことで要件を満たさなくなった場合にも不適格物件と判断されます。

そのため、家づくりをする際には建ぺい率と容積率ギリギリで建築するのではなく、ゆとりを持って建築するのがおすすめです。

用途地域をまたがる場合は按分される

一つの敷地に2つ以上の用途地域がまたがっているケースもあります。

この場合は、またがっている用途地域それぞれの建ぺい率と容積率が敷地面積によって按分されます。

たとえば、200m²の敷地が、150m²が建ぺい率50%の用途地域、50m²が建ぺい率60%の用途地域にまたがっていた場合には、以下の計算によって建ぺい率が算出されます。

　(150m²×50%＋50m²×60%)÷200=52.5%

つまり、105m²まで建物を建てられるということになります。

建ぺい率や容積率の数字が大きい方が適用されるわけではないので、注意しておきましょう。

前面道路の幅員

敷地の前面道路の幅員にも注意が必要です。

先ほど角地による建ぺい率の緩和について紹介しましたが、行政によっては道路幅員などの指定があります。

また、容積率も道路幅員の影響を受けます。

前面道路の幅員が12m未満の場合に、用途地域が住居系の場合は道路幅員に4/10、それ以外の用途地域の場合は道路幅員に6/10を乗じた数値が容積率の上限となります。

これを基準容積率と呼びます。

たとえば、前面道路の幅員が6mで住居系の地域の場合、基準容積率は240%となります。

用途地域によって定められている容積率(指定容積率)と、基準容積率は厳しい数値を適用することになるので、覚えておきましょう。

まとめ

今回の記事では、用途地域と建ぺい率・容積率について紹介しました。

家づくりをする際には建築基準法によって定められた建ぺい率と容積率、その他の要件を満たさないと不適格物件となり、住宅ローンが組めなくなります。

また、売却する際に不動産価格が下がってしまう要因にもなるため、家づくりをする際には正しい知識を身に付け、建築基準法を満たした物件を建てましょう。